[부동산] 부린이의 내집마련을 위한 부동산 공부 1 (LTV,DSR,대출상환방법)

안녕하세요.

최근 내집마련을 위해 부동산 공부를 시작했어요. 결혼할 당시 집값이 너무너무 치솟아서 당장 구입할 여력도 없었고 집값이 조금이라도 안정되면 구입을 생각해보자고 한 후 1년이 지났네요. 지금부터라도 부동산에 대해서 공부를 시작해야 내집마련의 꿈도 꿀 수 있을 것 같아서 부동산 공부를 시작했습니다.

 

부동산 공부에 대한 기록 겸 저처럼 부린이인 분들에게 도움이 되고자 포스팅을 합니다. 같이 공부해요^^

 

아래는 2022.06.16 가계대출 규제 정상화방안의 내용입니다. 새로 바뀐 정부에서 부동산 및 대출관련 새로운 정책을 제시한 내용입니다.

 

 

 부린이분들, 위 내용이 이해가 가시나요? LTV가 어쩌고... DSR때문에 대출이 어쩌고 저쩌고. 처음볼때 엥? 무슨소리야 하는 생각부터 들더라구요. 

그래서 기본적인 부동산 용어부터 배워야겠다고 결심했어요.  내집 마련을 원한다면 꼭 알아야할 부동산 관련 용어들을 찾아볼게요. (정확히 말하자면 대출관련 용어...ㅎㅎ)

 

LTV (주택담보인정비율)

 

LTV란 Load to value ratio의 약자로 주택담보안정비율을 말합니다.

즉, 주택담보가치에 따른 대출금의 비율을 말하는데요.

위의 안내문에서 생애최초 주택구매자에 대한 LTV를 80%로 완화한다는 내용이 있습니다.

이말인 즉슨 구입하려는 주택의 가치에서 80%까지는 대출을 해주겠다는 말입니다. 제가 구입하고자 하는 아파트의 가치가 4억이라면 4억의 80%인 3억2천까지는 대출을 해주겠다는 말이죠.

 

그렇다면 아파트의 가치는 어떻게 구하냐? 부동산에 올라온 가격 그대로 생각하면 되느냐? 그것은 아닙니다. 주로 시세를 기준으로 설정이 되긴 하지만 KB 국민은행 부동산 시세, 한국감정원 시세, 국세청 기준시가, 감정평가사에 의뢰한 감정 가격 중 하나를 선택하여 기준으로 정하고 있습니다.

 

https://www.kbland.kr/

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리

 

 

 

저는 생애최초 주택 구입자니까 4억원의 아파트를 구매하려면 3억 2천은 대출을 받고 나머지 8천만원만 준비하면 되는걸까요?

안타깝지만 그것 또한 아닙니다. 주택관련 대출을 실행하기 위해서는 LTV만 고려하는 것이 아니라 다른 요소들도 고려대상이 되기 때문입니다.

 

DSR (연간소득대비 연간 원리금 상환율)

 

DSR은 Debt service ratio의 약자로 대출의 상환능력을  말합니다.

즉 대출받으려는 자의 연간 소득에서 전체 금융부채의 원리금(원금+이자) 상환액의 비율을 의미하며 소득에서 얼마를 은행에 상환하는지를 파악하는 용도로 사용되는 개념입니다.

 

DSR = 가계대출 원리금 상환액 / 연소득

 

 

 현재 정부에서 제시한 내용에서 LTV는 완화가 되었지만 DSR 규제가 강화가 되면서 실제 대출이 쉬운 상황은 아니라고 합니다. 위의 내용을 살펴보면 2022년 7월부터는 DSR규제 비율이 은행 40%, 비은행 50% 라고 하는데요.

이 말은 내 연봉이 5,000만원 일 경우 내가 가지고 있는 모든 대출 (자동차, 학자금, 주택담보)의 연상환액이

연봉인 5천만원의 40%인 2천만원을 넘으면 안된다는 말인거죠.

 

 

 아까 LTV를 설명할 때 말씀드린 것처럼, 내가 구입하고자 하는 아파트가 4억원일때 LTV 80%를 적용하면 대출이 3억 2천만원까지 나와야하는데, 연봉 5천만원, 대출기간 20년, 금리 3.5%라고 가정했을 때 3억 2천만원은 DSR비율이 44.54%로 규제비율인 40%를 넘기 때문에 3억 2천만원 만큼 대출을 받을 수는 없게 됩니다.

 

 DSR은 내가 신규로 실행하려는 주택담보 대출 뿐만 아니라 기존에 가지고 있는 학자금 대출, 자동차 대출 등을 모두 합산하여 계산하므로 다른 대출이 있다면 DSR비율을 맞추기 위해서는 대출받을 수 있는 금액이 더 적어질 수 밖에 없겠지요.

 

 그렇다면 위 조건에 DSR 40% 기준에 맞는 대출금액은 얼마일까요? 다른 대출이 없다는 전제하에 2억8천5백만원을 대출받을 수 있게 됩니다. LTV 80%적용과 DSR 40% 모두를 만족해야하기 때문에 제가 받을 수 있는 대출금액은 3억 2천만원이 아니라 2억8천5백만원이 되는 셈이죠.

 

DSR규제로 4억원의 아파트를 구매하기 위해서 2억8천5백만원을 주택담보대출을 받아 마련하고나면 1억1천5백만원이 남는데요. 수중에 돈을 가지고 있거나 다른 신용대출을 나머지를 메꿔야하는 상황이니 아파트값이 더 비싼 수도권의 경우에는 내집마련이 더욱 어려워지게 되네요.

 

DSR계산은 부동산계산기를 통해 쉽게 계산하실 수 있습니다. 

부동산계산기

 

 

원리금균등상환
원금균등상환

 

 제가 DSR을 계산할때 원리금균등상환 방식을 사용했다고 했는데요. 그렇다면 원리금균등상환방식은 무엇이고 원금균등상환방식은 무엇일까요?

 

원리금 균등상환 :  원리금이란 원금+이자를 말하는 것으로 매달 상환하는 금액인 균등한 것을 의미합니다.

 

원리금 균등상환은 매달 상환해야하는 금액이 정해져있기때문에 자금수급계획을 세우기 용이하고 상대적으로 대출상환 초기 금액이 적다는 장점이 있는 반면 원금균등상환에 비해 이자가 높다는 단점이 있습니다.

 

아래표는 2억8천5백만원을 3.5%이자로 원리금균등상환으로 상환할 경우의 월상환금 내역입니다.

 

 

 원금 균등상환 : 매달 상환하는 원금이 일정한 형태 (이자는 달라짐) 입니다.

 

원금균등상환은 최초납입금은 원리금균등상환보다 높은 금액이지만 점차 갈수록 이자가 낮아져 전체 이자비용이 낮다는 장점이 있습니다. 다만 매월 납입하는 금액이 일정하지 않다는 단점도 있습니다.

 

 

 아직 연봉이 높지 않거나 매월 상환금이 부담스러운 경우에는 원리금균등 상환방식을 선택하고, 월 상환금은 높지만 전체 이자비용을 줄이고 싶은 경우라면 원금균등상환방식을 선택하는 것이 좋겠네요.

 

 

 

부동산을 공부하면 할수록 이해하면 할수록 한숨이 나오는 건 왜일까요? 현실의 벽이 참 높다는 생각이 더욱 드네요. 하지만 너무 실망하지는 말자구요. 현 정부에서는 신혼부부 혹은 청년들을 위한 완화혜택들을 고려하고 있다고 하니 조금 더 기대를 해보고 싶네요. 다음에는 청년,신혼부부가 주택을 구입하게 될 경우 받을 수 있는 혜택에 대해서 알아보겠습니다.

 

감사합니다.

 

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